תחזוקה מונעת – ניהול נכון של ועד הבית ו/או של חברת הניהול
במקרים של תקלה חמורה או דחופה באחת מהמערכות הציבוריות בבית המשותף (דוגמת פיצוץ בצינור מים או מעלית תקועה), ברור לכל ועד בית מכהן כי יש לקרוא לאיש המקצוע המתאים על מנת לטפל בבעיה בהקדם, ואין לבטים אם להשקיע את הכסף בתיקון אם לאו.
אולם, במקרים רבים ניתן למנוע תקלות ואי נעימויות ע"י ביצוע תחזוקה מונעת במהלך השנה עוד טרם יש סימן לתקלה בעין. ועד בית שישקיע מעט כסף וזמן בטיפול תחזוקתי מונע, יכול לחסוך כסף רב לחשבון ועד הבית כמו גם למנוע שיבושי חירום במערכת כזו או אחרת. קל וחומר כשמדובר בחברת ניהול או בחברת אחזקת מבנים, שצריכות להביא לידי ביטוי את ניסיונן ביעילות האחזקה המונעת – פיננסית ותחזוקתית.
להלן, מספר דוגמאות מהעיסוק השוטף של ועד הבית בשטחים המשותפים בהם ניתן בקלות יחסית לבצע תחזוקה מונעת ללא ידע מקדים או השקעה כספית ניכרת (הדוגמאות ניתנות בקצרה,לבניינים ממוצעים, למידע נקודתי יש להוסיף ולקרוא או להתייעץ אם גורמים רלוונטיים):
1. תחזוקת מעלית
אחת לחצי שנה, מבוצע דוח ביקורת של מהנדס חיצוני (חובה). בדוח יש סעיף דרישות לטיפול לחברת המעליות, וסעיף דרישות לטיפול ע"י ועד הבית. יש לוודא כי חברת המעליות מטפלת בליקויים שהתגלו וכי ועד הבית מטפל בנושאים שתחת אחריותו. עיכוב בביצוע התיקונים עלול להביא להחמרת הבעיות וייקור הטיפול בהן.
2. אחריות חלפים מעלית
בכדי להשלים את נושא המעליות, מומלץ לוודא כי תחזוקת המעלית כוללת אחריות חלפים (לרוב מדובר בתוספת עלות של 60% למחיר הבסיס )וכך נמנעת מוועד הבית תרחיש אפשרי של תקלות באלפים רבים של שקלים.
3. סיוד ואיטום גג
כידוע, זיפות הגג הינה הוצאה לא קטנה. אך חשוב לא פחות לבצע סיוד הגג לפני כל קיץ משלוש סיבות. אחת- שמירה על הזפת. שתיים – מניעת התחממות דירות הגג. שלוש- שמירה על אחריות הזיפות לאורך 5 שנים. תנאי קבוע באחריות הניתנת לזיפות הגג קובע כי חייב ועד הבית לסייד את הגג אחת לשנה לפני הקיץ! חשוב לציין – איטום הגג עם יריעות ביטומניות יקר יותר תחילה, אך מומלץ יותר מהסיבות הבאות :
1. האחריות הניתנת היא על 10 שנים לעומת 5 שנים בזיפות.
2. אין צורך לסייד את הגג מדי שנה.
3. היריעות נחשבות לאיכותיות יותר ומהוות פתרון טוב יותר בטווח הארוך.
אינסטלציה
גם כאן ניתן לנקוט במספר פעולות מניעה כגון :
בדיקת מד המים המרכזי – לוודא כי אינו מסתובב גם כשכל הברזים סגורים. בדיקה פשוטה זו יכולה לזהות נזילות תת קרקעיות שעלולות להביא לחיובי מים גבוהים מהרגיל.
החלפת חיבורים חלודים ומטפטפים – לרוב בצנרת הראשית טרם הפיצול לשעונים הפרטיים ("חנוכיה" בלשון אנשי המקצוע), ייתכנו חיבורים חלודים ומטפטפים. החלפתם מבעוד מועד תמנע קריאה לאינסטלאטורים באמצע הלילה ותמנע תשלום לא הוגן של מאות ואלפי שקלים לטיפול שהיה יכול להסתכם בתיקון בודד וזול יחסית.
צילום תרמי לאבחון מקור נזילה – במקרים חריגים, כשאין זיהוי ברור של מקור הבעיה, לא ניתן לקבוע בוודאות אם אחריות הנזילה היא של ועד הבית (צנרת מרכזית) או של דירה פרטית. ניתן ע"י צילום תרמי ומאבחנים מקצועיים לזהות בוודאות את מקור הנזילה ולאפשר טיפול ותיקון מידי. האיתור המדויק מונע המשך הנזילה ללא תיקון (באין אחראי ברור) וחלחול המים לקירות או חלילה למערכות שונות בבניין. כמו כן יכול האיתור המדויק למנוע סכסוכים מיותרים בין שכנים לוועד הבית ובים שכנים לשכנים.
משאבות וגנראטורים – לא ניתן לתמצת את הטיפול השוטף המומלץ במערכות חשובות אלו בשורות בודדות אך כיוון שהמערכות הנ"ל חשובות מאוד ויקרות מאוד – ניגע בהן בכל זאת :
מערכת המשאבות המספקת את לחץ המים לקומות הגבוהות (ולעיתים את המים החמים או מי כבוי האש) צריכה להיבדק מדי רבעון (או לכל הפחות אחת לשנה) בכדי לוודא תקינות המשאבות, הצנרת, מיכלי ההתפשטות ועוד. תחזוקה שוטפת תוודא תקינות המשאבות ותימנע הוצאות יקרות על תיקוני חירום או החלפת רכיבים יקרים.על הגנראטור גם כן להיבדק אחת לתקופה ( בין רבעון לשנה) בכדי לוודא שמישות, מילוי מיכל הסולר, וטיפול מונע כגון שימון וגירוז. טיפול מונע ימנע ממערכות רבות המחוברות לגנראטור לשבות במקרי הפסקות חשמל (כגון מעלית, משאבות ועוד), וגם יאריך את חיי הגנראטור (מוצר שעלותו נאמדת בעשרות אלפי שקלים).
סיור תקופתי – סיור קצר בשטחים המשותפים יכול להציף תקלות עוד בחיתולן ולאפשר פתרון מניעתי קצר וזול. דוגמת זיהוי דוד נוזל על הגג ומתן הודעה לדירה הרלוונטית, אנטנה שנפלה בגג או מפגע אחר, מים שחדרו למקלט או לחדר שירות אחר (ומעידים על נזילה לא ידועה), זכוכית סדוקה, מדרגה שבורה וכו.
מעבר לחיסכון הכספי שבתקינות כל המערכות הנ"ל – הן חיוניות לחיי היום יום ( משאבות המספקות מים לדירות, גנראטור המספק חשמל למעלית ולמשאבות בהפסקות חשמל, או נזילת מים לחדר המכונות של המעלית ). טיפולים שוטפים, ולא רק במקרי תקלה, ימנעו שיבושים חמורים בחיי הדיירים (שיבושים שיטילו בספק את מקצועיות ועד הבית או חברת הניהול), והוצאות כספיות גבוהות לתיקונים שונים.חשוב שוועד הבית או חברת הניהול תדאג להפנות כסף בתקציב השוטף לטיפולים תקופתיים כאמור לעיל.